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買百萬元房子 首付少20萬總價多14萬
樓市組合拳政策執行後,二套房購買成本能降嗎?
二套房首付比例下限下調至四成,公積金貸款購買首套房首付最低降至二成,普通住房營業稅免征期由五年改為二年。“金融+財稅”政策組合拳政策執行後,怎樣交易更劃算?二套房購買成本能降多少?
怎樣交易更劃算?房貸台南大內房貸
先看一筆購房賬。以100萬元總價的住房為例,貸款利率按5.90%進行計算,如果按照目前大多數城市首付六成的比例計算,那麼首付款是60萬元,需要向銀行貸款40萬元。40萬元貸款若按照商業貸款計算,20年期、等額本息等貸款條件下,還款總額為68萬元,月供2843元。
首付比例降至四成後,首付款是40萬元,需要向銀行貸款60萬元。這60萬元貸款若按同樣貸款條件計算,那麼還款總額為102萬元,月供4264元。
如此對比,降低首付比例對於一些改善性購房者而言,並不意味貸款成本降低瞭,實際上還是增加瞭。即,六成首付下,買房總金額為60萬+68萬共128萬元;四成首付下,買房總金額為40萬+102萬共142萬元。這樣對比,要增加14萬元。
據上海易居房地產研究院測算,以一套200萬元總價的住房為例,如果按照目前一線城市首付七成的比例計算,首付款是140萬元,需要向銀行貸款60萬元,如果按照商業貸款進行計算,在基準利率條件下,20年期等額本息的還款總額為102萬元;而按照新政策四成的比例計算,首付款為80萬元,需要向銀行貸款120萬元,按照同樣的貸款條件,其還款總額為205萬元。
購買成本降瞭嗎?
簡單對比來看,降低首付比例並不意味貸款成本降低瞭,實際還有所增加。七成首付下,首付和按揭貸款的總金額為140萬+102萬即242萬元;而在四成首付下,首付和按揭貸款的總金額為80萬+205萬即285萬元。後者要增加43萬元的支付成本。
上海易居房地產研究員嚴躍進說:“賬不能簡單這樣算,在七成首付的情況下,購房者需多繳納首付款60萬元。如果把這筆錢拿來投資,隻要年化利率不低於2.8%,20年的利息總額將超過43萬元,所以,購房者的成本還是降低瞭。”
新政策還規定,二套房貸款利率取消“1.1倍”限制,具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這意味著,二套房的貸款利息支出也將有所降低。
據中原地產測算,以上海為例,一套普通住宅交易可減少稅費在13萬元至25萬元之間。(據新華社)
房價 會否重演 2009年的“瘋狂”?
專傢普遍認為,“量增價穩”將成為2015樓市新特征
四部委聯手打出“金融+財稅”的政策組合拳,會否導致房價重演2009年的瘋狂上漲?專傢普遍認為,在我國經濟增速放緩、結構調整的“新常態”下,盡管本輪新政將在短期內刺激樓市復蘇,但由於影響樓市的諸多因素已經發生改變,“量增價穩”將成為2015樓市新特征。
住房供大於求 投資客已相對減少
住建部政策研究中心主任秦虹表示,我國房地產市場已從總體偏緊進入到階段性的總體偏松、部分區域過剩的狀態。
瑞銀首席經濟學傢汪濤認為:“中國住房的內在供求格局已發生變化——當前的住宅建設量已超過城鎮人口增長和住房改善帶來汽車貸款雲林二崙汽車貸款的需求。由於房價下降以及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起,支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。”
瑞銀發佈的研報顯示,根據2010年第六次全國人口普查數據,目前中國居民的自有住房占比達85%-88%,而在城鎮地區該比例約為75%-78%。城鎮住房建築面積達179億平方米,農村達206億平方米。這表明,不考慮住房質量的前提下,2010年時城鎮和農村戶均已擁有約1套住房。
上海中原地產研究總監宋會雍說,對比2009年樓市政策出臺的節點,此次新政出臺的市場背景有明顯不同。“首先在供求關系上,當前樓市供求比達到1.3∶1,而2009年供求比才1.1∶1,當前供大於求的情況明顯嚴重;其次,當前市場還是靠剛需或者改善型需求的購買力在支撐,而2009年由於沒有限購政策,政策轉向可以更充分地吸納投資客入市;但現在市場上投資客相對減少,因為政策轉向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除。”
信貸松緊不同
“蓄水池”作用弱化
業內人士認為,自2010年起,中國樓市的信貸環境也由松趨緊。貨幣供應量增速趨緩使得樓市“蓄水池”效應弱化。
世邦魏理仕中國區研究主管陳仲偉指出,2009年12月末,廣義貨幣供應量同比增長27.68%,而2015年的增速目標為12%。“樓市在某種程度上是一個蓄水池,可以吸納超發的貨幣。房價也會隨蓄水池的水位上漲。”
安信證券首席經濟學傢高善文表示,“2009年,在4萬億的財政刺激和10萬億的貨幣刺激下,中國的房地產價格創出歷史新高,無論是一線城市還是二線城市,甚至包括縣一級的地方都創瞭歷史新高。”而在當前,中國房地產市場總體上正處於去泡沫和去存貨的進程中。在此背景下,市場正在消化過去幾年形成的大量過剩的供應。“這種供應過剩主要出現在二三線城市。”
一位銀行人士告訴記者,2009年,銀行有大量的信貸額度,當時房貸屬於優質貸款品種,為增加房貸配給,7折利率屢見不鮮。而現在在整體房價下行、房地產市場持續低迷的情況下,銀行甚至連首套房購買者都不願意給予優惠利率。
理財渠道漸寬
投資投機性需求轉向
“為什麼大傢願意買房子?因為房價漲得猛,過去二十年炒股賠得多、賺得少,而買房子是肯定賺的,由於缺乏投資渠道,因此樓市的投資性需求比較高。”上海易居房地產研究員嚴躍進說,過去三年,理財產品的崛起,讓中國居民的金融資產發生瞭轉移。
汪濤認為,住房市場存在兩種需求,一是改善性需求,另一個則是投資性需求。去年以來,由於房價增長顯現出停滯狀態,許多城市的投資性買房需求發生瞭逆轉。“這是因為投資性買房就是看漲,如果房價漲幅不大或者下跌,那麼在大部分城市投資買房的收益其實是負的。我國住房租金收益率非常低,而理財產品一般收益率在4%-5%。
在2009年,中國的經濟增速依然保持在“兩位數”。而目前我國GDP增長已進入中高速發展期。“中高速發展讓房地產市場不像過去十年那麼火熱,房價上漲速度也會慢下來。”旭輝地產總裁林峰表示。(據新華社)
■聲音
“購房者情緒會大大提振,進而加快入市節奏。整體市場成交量將在4月快速上升,一二線城市存在房價上漲的可能性。”
——中原地產首席分析師張大偉
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-01/10275988859010538065692.shtml
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