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媒體稱高房價漸失購買力支撐 救市恐難改低迷
一線城市成交量萎縮 二三線城市促銷求存
高房價漸失支撐 "救市"恐難改低迷
多地樓市價格在春節之後就已悄然轉變風向，一線城市商品房成交萎縮，二三線城市樓盤大量滯銷，部分開發商開始降價促銷。與此同時，部分地方政府則或明或暗地出臺"救市"舉措。業內人士指出，今年並未有新的房地產調控政策出臺，房價調整與政策關系不大，是市場發展的必然結果，這也表明當前高房價已經逐漸失去購買力支撐，脫離經濟基本面。
□本報記者 萬晶
一線城市隱現拐點
今年"五一"期間，一線城市樓市降溫跡象明顯。數據顯示，5月1日至3日，北京一手房成交總量為200套，創2009年以來的最低值，二手房成交僅31套。而根據鏈傢地產的統計，扣除保障房數據後，北京4月純商品住宅成交4258套，比3月同期下降18.4%，比去年4月份下降18.1%。成交均價也出現明顯下調，僅為每平方米2.5萬元左右，環比下降超過10%。
北京樓市隱約出現價格拐點。位於通州區的"東亞印象臺湖"將二期住宅入市價格從預期的2.6萬元/平方米調整為2.2萬元/平方米起，且產品由原先預期中的毛坯調整為精裝修。通州中糧萬科公園在去年年底曾將價格預定在30000元/平方米到32000元/平方米，目前價格則為26000元/平方米。北京城建海梓府從3.6萬元/平方米降為2.88萬元/平方米。林肯公園的單價從3.6萬元/平方米直接降到3.2萬元/平方米。
上海樓市價格雖然仍舊堅挺，但個別銷售不暢的高端樓盤開始價格回歸。4月底，位於上海浦東新區唐鎮板塊的金大元禦瓏公館項目價格出現"跳水"，該樓盤推出60套特價精裝修房源，均價為36000元/平方米，此前項目均價在50000元/平方米左右。
其官方網站數據顯示，金大元禦瓏公館項目於2013年10月26日取得預售證，總套數為113套，降價之前隻賣出7套。之前50000元/平方米的單價也被業內認為是"虛胖"，大幅高於同地段樓盤。網易房產中心數據顯示，4月上海住宅網簽5564套，環比下降27.35%，比去年同期下降23.35%；共計成交面積環比下降24.70%，比去年同期下降25.41%。
深圳市規土委日前公佈統計數據顯示， 4月深圳的新房住宅成交2936套，環比增加4.2%，同比減少25.5%。廣州4月份一手住宅網簽5195套，同比下跌7.5%，環比大跌16.7%。廣州全市均價14714元/平方米，同比上漲8.87%，環比下降5.1%。
為加快銷售，廣州眾多在售樓盤推出"零首付"的優惠促銷活動。搜房網統計數據顯示，5月份廣州預計有155個樓盤推出優惠促銷活動，其中有17傢推出瞭"零首付"和"低首付"活動，通過分期付首付，拉長首付款支付周期，或者由開發商墊付部分首付。
二三線城市促銷降價
全國樓市在4月份延續降溫態勢，百城房價疲態初顯。中國指數研究院發佈的數據顯示，4月份，中國100個城市(新建)住宅平均價格為11013元/平方米，環比上漲0.10%。這也是百城房價連續第23個月環比上漲，但漲幅較上月縮小0.28個百分點。從漲跌城市個數看，當月55個城市房價環比上漲，45個城市環比下跌。
長三角地區樓市降價范圍進一步擴大。5月1日，寧波奧克斯盛世締壹城二期推出房源每平方米直降3500元至5500元，從一期14700元/平方米的成交均價，降至11000元/平方米。全國房地產經理人聯盟理事廖百年表示，盛世締壹城房源量較大，大幅降價對寧波地產市場造成的影響不可小視。在其之後的新樓盤必會保守開價，可能在原價基礎上適當下調。
據新浪樂居統計，今年"五一"小長假3天，杭州樓市共計成交174套，其中主城區成交57套，餘杭區成交72套，蕭山區成交45套，成交表現為2008年以來最差。
成都樓市自今年3月起不斷傳出降價消息，由雅居樂和星河灣聯合開發的成都高端樓盤"鉑雅苑"，其精裝房單價從開盤時的18000元/平方米降至13000元/平方米，毛坯房單價降到7000元/平方米。僅僅一天，就創下高達7.2億元的銷售神話。3月27日，九龍倉·禦園二期新推200餘套房源，每平方米降價5000元左右，200多套新房源全部賣出。"五一"期間，建發鷺公館降價活動啟動，推出單價不到7000元/平方米的特價現房，同時所有現房都贈送價值1500元/平方米的精裝。
長沙房地產研究中心數據顯示，今年一季度，長沙市內六區網簽面積為240萬平米，同比下跌28.9%。令開發商憂慮的是長沙庫存急劇攀升的趨勢，截至4月1日，長沙市內六區商品房存量面積2572.34萬平方米，庫存總套數接近24萬套。若加上下轄的4個縣，庫存量更大。
長沙的開發商也不斷推出降價促銷活動，藍光地產開發的COCO蜜城項目，價格從8000多元/平方米降至6000多元/平方米。萬科白鷺郡從一期開盤價8500元/平方米帶精裝修，已經下降到6300元/平方米。目前，長沙眾多樓盤采用推特價房方式暗降房價。
放松調控恐難扭頹勢
3月以來，杭州、長沙、常州、無錫、鄭州、天津等多地均曝出政府通過座談會形式征求意見，擬調整現有的房地產政策以刺激樓市，涉及限購松綁、購房入戶等。
無錫市宣佈，從5月1日起，在無錫市購房達60平方米以上，且在本市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。無錫這一戶籍新政比以前"購房70平方米落戶"的規定減少瞭10平方米。杭州市發改委也宣佈，房企涉及大幅價格調整之前，需向政府部門通報。試圖緩解之前開發商競相降價促銷的窘境。
南寧市則成為首個放松限購的省會城市。從4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左五市戶籍居民傢庭，可參照南寧市戶籍居民傢庭政策在南寧市購房。業內人士認為，在嚴格執行瞭數年限購政策之後，省會級城市首次出現松動，傳遞出地方政府希望重啟房地產市場的信號。
盡管部分城市限購政策有所松動，但房地產貸款則持續緊繃，影響到限購放松的實際效果。目前，各地商業銀行基本取消瞭首套房利率優惠，部分銀行甚至要求首套房貸款利率上浮10%，且對個人信譽要求更加嚴格。一位股份制銀行房貸部業務人士稱，目前樓市看空情緒漸濃，在總行層面收緊政策之下，地方支行放貸都更加謹慎。
浙江杭州有開發商表示，銀行一方面縮減開發貸規模，項目開發放緩；另一方面在房源銷售環節，個人房貸進一步收緊，新房銷售緩慢，無法按期限回籠資金。如此一來，導致開發商融資承重，循環貸款愈發艱難。
亞豪機構市場總監郭毅認為，銀行信貸持續收緊，購房者實際購買力下降，市場供需形勢正在發生變化，未來房企不得不選擇舍價換量。
有開發商對中國證券報記者表示，樓市行情已經隱現拐點，今年並未出現新的調控政策，房價調整跟政策關系不大，是市場發展的必然結果，這說明而今高房價已經逐漸失去支撐力量。
業內人士指出，3月份以來全國房地產成交呈現下調趨勢，房地產投資增速明顯下滑，房價環比下調城市數量增加。房價下降的預期在購房人群中有所加深，如果市場無法回暖，這種深度觀望情緒或將持續較長時間。
價格博弈仍將持續
□本報記者 張敏
"房源掛瞭兩個多月，連個看房的人都沒有，這種情況我完全沒有想到。"從今年2月開始，劉先生將位於北京望京區域的一套房源掛出，但直到4月底的兩個多月間，不僅沒有實現成交，中介人員還反映，隻有詢價卻無人看房。
無獨有偶，位於北京市西六環的某高端項目負責人王先生，最近也遇到瞭定價難題。"我們將要在5月開盤的項目屬於三期，雖然拿到預售證不成問題，但如果定價太高，怕不好賣；如果定價下調，又擔心老業主不滿。"王先生說。
上述兩個案例可謂是近一段時間以來北京樓市的縮影。即便在整體供不應求的北京市場，"賣方掌握定價權"的格局也已發生改變。對於其他城市而言，出現降價、滯銷等情況便不難理解。今年以來，杭州、南京等地項目率先出現降價，隨後"降價潮"又蔓延至北京、廣州等一線城市，而後又出現在長沙、武漢等地。值得關註的是，在區域市場中，最初出現降價的項目，基本都實現瞭"以價換量"的結果，但此後跟風降價的項目，卻大都銷售不佳。
為什麼出現上述情況，市場需求釋放殆盡瞭嗎？實際情況並非如此。我國房地產市場經常會出現供需雙方此消彼長的現象，即當市場供應不足、房價出現上漲壓力時，需求往往爭相進場；而當市場供應旺盛，房價上漲乏力甚至出現下降時，需求方則容易出現觀望情緒而暫時離場。相比之下，真正意義上的"供需兩低"和"供需兩旺"甚少出現。
之所以出現這種奇特現象，與國內樓市的發展階段不無關系。自我國推行住房市場化改革的十多年來，房地產市場規模迅速擴大，房價"隻漲不跌"的觀念深入人心。因此，即便房價出現下調，"買漲不買跌"的需求方仍然篤信這種波動不會長久，並以暫時的觀望等待低點入市，進入下一輪上漲周期。
如今的北京樓市，恰恰屬於這種"供應增加、需求觀望"的情況。一方面，4月的最後一周，市場出現"單周入市17盤"的供應高峰；另一方面，"五一"小長假的3天，成交量遭遇"同比下降八成"的低點。
但可以想見的是，經過一番市場博弈之後，需求進場隻是時間問題。上述兩個案例正是市場博弈的一個側面。就北京樓市而言，利好過度透支、房價背離購買力已成共識，出現價格下調的現象並不令人意外。尤其是在未有大的調控政策出臺的背景下，體現瞭市場自發調整。
但真正的問題在於，這種調整能持續多久？如果降價更為迅速，市場調整的過程就相對較短，需求也能夠更早入場；如果賣方嚴守價格陣地，那麼市場調整期拉長，需求的積壓也就越多。待博弈結束之時，即便市場供應有所增加，恐怕也難以滿足需求的釋放，並帶來更為強烈的房價上漲壓力。
螢火蟲之城
□本報記者 任明傑
預期並不是一條沒有盡頭的路。
記者的老傢在小縣城X城，三年前父母在縣城的空中花園小區買瞭一套房，從此便成為記者每次回傢臨時落腳的地點。雖然隻是一套房子，但這裡卻特別有"傢"的感覺，因為一到晚上，偌大的小區隻有記者等寥寥幾傢的房子亮著燈，猶如夜空中的一隻隻螢火蟲，指引人們回傢的路。實際上，在記者的老傢X城，像空中花園這樣入住率低下的小區並不少見。
幾年前，隨著經濟的發展和城市化的快速推進，X城的房價經歷瞭一輪扶搖直上的過程，以記者老傢的空中花園為例，三年前的房價隻有3100元/平米，現在已經漲到4100元/平米，小區的車庫更是從8.5萬元/個漲到瞭15萬元/個。
記者叔叔傢的小區則更具代表性，前幾年購買時隻有2100元/平米，現在價格已經翻瞭一番還多，小區裡的獨棟小別墅更是連番上漲，而記者叔叔也每每指著自傢房子對面的那排小別墅，對自己幾年前的一念之差痛心不已。
或許是有此前車之鑒，就在前年房價處於快速上漲時期，記者叔叔又在自傢小區以4700元/平米的高價購置瞭一套180平米的房子，以做投資之用。但是，售樓小姐小李告訴記者，從去年開始，X城的房價便陷入瞭停滯，一年來原地踏步，而過年回來之後，房子也開始難賣，變相降價的現象屢屢出現。
記者的叔叔在投資回報落空之後，無奈隻好把房子出租，但180平米的房子一年租金也隻有15000元。實際上，X城的房價在陷入停滯之前雖然一直上漲，但房租價格卻依然很低，這也從另一個側面反映出X城樓盤空置率居高不下。
在X城，像記者叔叔這樣預期過高導致投資落空的人並不在少數。雖然城鎮化快速推進，但X城也還隻是一個小縣城，加上每年大量供應的樓盤，以及3700元-4000元/平米的房價，小李表示，X城的房價已經沒有更大的上漲空間。
另外，在X城，一個很有意思的現象是，大量逐漸富裕起來的農民開始在城市購置房屋，但並不做居住之用，而很大程度上是處在"放風箏"的狀態，很多農民隻是為自己養老考慮，或者為可能進城工作的兒女購買一份所謂的"保險"，但這份"保險"能否兌付卻成未知數。
深圳：看空情緒蔓延 降價引發維權
□本報記者 張昊
"五一"期間，深圳樓市延續瞭今年年初以來出現的降溫趨勢。隨著深圳關外一些樓盤去化出現困難，開發商不得已祭出降價招數。同時，降價引發的"維權"也在深圳再度上演。有中介機構表示，由於市場壓力漸增，深圳樓市價格已經開始松動。
降價引發"維權"
5月2日，位於深圳寶安西鄉的樓盤富通V都會售樓處遭遇多位購房者"維權"。前來"維權"的購房者表示，該樓盤的環境存在諸多問題，加之該樓盤價格出現下調，因此要求退房。
這些購房者大多是在今年年初購入該樓盤，當時的價格是每平米2.2萬元。"五一"期間開發商進行促銷，單價從每平米2.2萬元降至2萬元。而該樓盤銷售人員對於降價並不否認，但其表示這是"五一"期間的促銷行為，並不能說明該樓盤有大幅度降價行為。
上述購房者還列舉瞭開發商多處涉嫌"欺詐"的行為。主要包括開發商涉嫌捂盤，將未售房源標為已售。同時，價格也並不透明，一棟樓相鄰單元的價格並不一樣。還有購房者表示社區的環境存在較大問題，周邊有密集分佈的小產權房，還有一條發出異味的河流，小區內還有一傢垃圾站。但銷售人員表示，購房者在購房時就已經瞭解小區環境，開發商也事先做出瞭相關的提示。
銷售人員將購房者要求退房的原因歸咎於中介機構的挑唆。由於近期深圳關外面市和加推的樓盤較多，這些樓盤都存在較大的銷售壓力。一些樓盤將項目代理給同一傢中介機構，部門中介人員為瞭賺取傭金，可能會利用項目之間的價差勸說購房者推掉已購房產，轉而購買其他樓盤。
事實上，讓購房者產生退房念頭的重要原因之一就是價格出現下降。有深圳地產人士表示，隨著深圳新盤不斷推向市場，未來樓市出現整體價格松動是大概率事件。
價格面臨整體松動
近期有業內人士稱深圳為樓市庫存較高且超過警戒線的城市，深圳本地的一些中介機構對此觀點表示贊同。
"看空情緒強勢不減，市場成交回升乏力"，深圳中原研報如此形容4月的深圳樓市。深圳中原稱，多地樓市降價的消息從2月開始傳開，自此一發不可收拾；深圳市場壓力漸增，4月成交量雖然變化不大，但是價格已經有所松動。數據顯示，4月深圳成交的樣本樓盤數為93個，較上月減少34個。其中，有39個成交樣本樓盤價格環比出現下跌。成交的樣本樓盤數量出現回落，樣本樓盤價格波動區間在連續3個月擴大之後，4月有更多樓盤價格下調，價格下降的樓盤占比上升9%。
看空情緒的蔓延也影響到瞭二手房領域。深圳中原稱，市場上各種不利因素依舊在不斷發酵，看空情緒強勢不減。全國已有個別城市二手房價格出現下滑，業主信心逐漸下降，議價空間有所增大，對價格預期影響作用已經逐漸顯現。預計二手房價格出現波動在所難免，目前深圳已有部分業主開始降價出售房產。
不過，深圳中原表示，盡管全國范圍內市場環境已經發生變化，但此輪降價風波深圳還未深度參與，多地救市舉措已經展開，目前樓市大幅降價的可能性不大。
高雄湖內汽車貸款保定：樓市量價齊跌 投資客急拋售
□本報記者 姚軒傑
"五一"期間的保定樓市顯得格外冷清。3月底市區的新開樓盤曾迎來一輪漲價高峰，不少樓盤在半個月時間內價格上漲30%-40%。然而，在之後的不到半個月時間內，保定樓市的價格和成交量便開始出現明顯下降。
成交量迅速降溫
在經歷3月末的一輪上漲後，保定樓市已變得冷清，樓市"虛火"逐漸褪去。中國證券報記者瞭解到，"五一"期間，保定北市區、新市區在售樓盤的火爆銷售場面已經一去不復返。
據當地業內人士介紹，從四月下旬開始，保定市區大部分樓盤的價格都開始下調。比如位於北二環南側的公園時代項目，曾一度受到眾多投資者的追捧。"五一"期間，該項目售樓處鮮有人光顧。此外，源盛嘉禾、天威綠谷等項目售樓處也均被冷落，盡管已推出全款買房優惠活動。
"目前保定樓市的冷淡表現，一方面是因為優質樓盤已經售罄，另一方面也是因為人們更趨於理性。"上述人士表示。
記者通過電話詢問瞭幾傢樓盤的銷售人員，他們都表示，在四月初的時候，樓盤每天的成交量都有三四十套，甚至五六十套，但現在每周的成交量都不超過10套，部分樓盤在"五一"期間甚至零成交。
"現在買房子的基本以保定本地人為主，投資客已經不來瞭。但通過前段時間的熱炒，房價上漲得很厲害。目前，大部分樓盤的均價都在6000元以上，雖然下降瞭一點，但相比3月前不到5000元的均價還是貴瞭不少。"一位售樓人員告訴記者。
此外，保定市出臺政策幹預當地樓市，也使得一些資質不全的樓盤停止瞭銷售，降低瞭人們的預期。4月8日，保定市住建局和物價局聯合發佈《關於進一步規范我市商品房交易行為促進房地產市場持續健康發展的通知》規定，禁止銷售五證不全的樓盤，價格變動須報政府批準。"這個文件以嚴查'五證'為名，緊急叫停瞭大部分新盤的銷售，抑制瞭房價上漲過快勢頭。"一位當地開發商營銷經理表示。"五一"期間，曾經銷售火爆的麗景藍灣、領秀世紀城等樓盤處於封盤狀態。
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記者瞭解到，目前急於出手房源的業主也開始逐漸增多，一些樓盤的售樓部出現瞭"急售"的宣傳廣告。
記者在保定搜房網輸入"急售"、"包改名"等關鍵詞後，發現通過中介掛出的此類房源超過200套，其中大部分屬於投資者拋售。不過，報價基本在6200元-6600元之間，比起3月底動輒7000元以上的價格已明顯回落。然而，有中介人士表示，目前這些房源的銷售很困難，外地人基本不敢接盤，而保定人也難以承受偏高的房價。
與此同時，目前保定樓市庫存高企，在政策利好低於預期的當下，整體樓市的風險不容忽視。中原地產數據顯示，2013年1月至11月，保定商品房累積成交150.919萬平方米，平均每月保定去化14萬平米。按照目前的可售面積531萬平米計算，保定庫存去化時間高達38個月，是北京的5-6倍。
中原地產首席分析師張大偉表示，北京市通州區在2010-2011年曾出現市場暴跌風險。2010年初，因為當時通州"次中心"概念的出現，導致通州投資購房占比高達4成，但在2011年的樓市調整中，通州很多區域出現瞭房價大幅下調，而保定重蹈通州覆轍的可能性仍然存在。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-05/07482715806.shtml
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