廣東自貿區邁出實質性步伐 南沙均價或最高漲兩成
??上周五召開的國務院常務會議，部署推廣上海自貿試驗區試點經驗，在廣東、天津、福建特定區域再設三個自由貿易園區。廣東自貿區消息確定後的第一個周末，南沙樓市迎來瞭久等的轉機。有樓盤趕上政策東風，上周六開盤僅15分鐘就售出90套房。而南沙萬達廣場、中惠國際金融中心等項目的成交量和人流量均出現“略升”狀態。高力國際銷售及推廣部董事黃潤滿指出，南沙樓市價格目前仍然處於價格窪地。隨著政策的落地，南沙住宅市場將率先回暖，預計半年內價格將上漲15至20%。
??走訪
??現場成交量和人流均回暖 暫未有樓盤漲價
??記者上周末走訪南沙樓市，從多個樓盤的銷售人員及內部人士瞭解到，現場的成交量和人流均有所回暖。上周南沙萬達廣場加推瞭SOHO公寓產品B6棟新樓層單位，周末樓盤現場人山人海，銷售人員表示，南沙利好頻現，越來越多的投資客前來購買，據不完全統計，上周該樓盤成交瞭近百套SOHO公寓產品，目前推出的是40多～70多平方米的精裝SOHO公寓產品。
??上周六，南沙保利城開盤，推出1至4棟66～76平方米兩房，和88～114平方米三房。開盤現場人氣爆滿，銷售表示，早上6點已有買傢排隊等候，9點左右銷售中心已被擠得水泄不通，客戶稱設立自貿區使購房者對南沙樓市明顯增加瞭信心。項目開盤前15分鐘已售出近90套，截至2小時，整體已賣出300套。據悉，南沙保利城是廣東自貿區落定後南沙首個開盤的項目，而開發商並未因此漲價，售價為8300～11000元/平方米。
??“這一期開盤我們的售價並未調整，但隨著自貿區獲批消息的落地，接下來價格有可能進行調整，現在購買可能是最劃算的時機。”在擁擠的銷售中心內，銷售人員對看房者強調。而位於南沙區欖核鎮的凱德新玥，該樓盤負責人透露目前還是保持7800元/平方米的價格，暫時沒有調價計劃。此外，自南沙自貿區獲批後，南沙富力唐寧受到利好消息帶動，初步統計，消息發佈後首個周末的客流量多瞭3～4倍。
??而方興金茂灣一位銷售人員則表示，平時自己“一周都難成交一套房源”，自貿區消息傳出後，周六一個上午就成交瞭三套。“廣東自貿區獲批的消息出來後，這兩天項目的客戶來訪量比前幾個周末至少增加瞭60%，突如其來的消息讓銷售人員應接不暇。”南沙金茂灣策劃部相關負責人對記者說。
??數據
??今年前11月南沙簽約均價10764元/平方米
??合富輝煌（中國）市場研究部提供的數據顯示，2014年1～11月，南沙新增供應面積141.4萬平方米，新增供應套數13075套。而南沙簽約面積62.2萬平方米，均價10764元/平方米，套數5674套。據悉，目前南沙主要在售項目有富力南沙華庭、南沙珠江灣、南沙濱海花園、時代南灣、大崗翡翠藍灣、星河山海灣、星河盛世、星河丹堤、富力天海灣、創鴻雅築等樓盤。
??2013年7月，南沙政府鋪天蓋地宣傳南沙自貿區的概念，此後南沙樓市便以超乎尋常的速度瘋漲至1萬～1.3萬/平方米。但在“自貿區”申報遲遲未有消息之下，南沙樓市再度陷入僵局，今年上半年售價雖然保持在1.1萬元/平方米左右，但成交量已萎縮。
??不過今年下半年隨著自貿區的概念重新提起，南沙新房網簽量近來逐月上漲。58同城數據顯示，7～9月份的網簽套數分別為482套、507套、564套。南沙新房在10月份的網簽套數已達到743套，遠超當地今年前三個季度月度冠軍1月份的578套。在全市范圍內比較，南沙排名第三，略次於番禺909套、增城854套的水平。
??與一手樓不同的是，南沙的二手樓市依然保持淡靜。並未出現二手房看房量大增的情況，放盤的小業主也並未因此而調高售價。“南沙還是主要以一手交易為主，二手成交比例不到整個南沙成交的一成。” 滿堂紅市場部高級經理周峰對記者表示，由於成交淡靜，三大行在南沙均沒有開展業務。周峰還表示，南沙的二手成交不旺除瞭與一手樓盤供應量大有關，還與一二手樓價格“倒掛”有密切關系。“現在大多數的客戶都是投資性質為主，長期持有，本來租賃的行情就不好，而很多小業主在2009～2012年購入的一手樓，再加價售出，二手價格反而高於一手樓價，導致二手樓市場非常不景氣。”
??現狀
??南沙目前最欠缺引擎產業和人流量
??廣東自貿區終於塵埃落定，南沙樓市再度沸騰，猶如打瞭一針強心劑。不過，也有不少行內專傢對南沙的發展前景表示擔憂，擔心南沙雖然利好政策頻出，但是落到實處的利好過於緩慢。
??業內資深專傢韓世同表示，現在南沙區利好不少，但是擔憂問題也多，比如南沙區目前缺乏引擎產業，缺乏帶動南沙區域發展的項目，廣東的科研發展基本比較弱，在這方面引進一些產業，應該在南沙購建世界一流實驗室，科研項目，這樣才能引進更多的人才，帶來人流等。目前南沙建設開發的程度比較慢，用概念抬高房價是不對的，南沙目前不應該成為太高房價區域，南沙的發展目標比較高，但是現實與發展目前之間差很大別，很多東西還沒有落到實處。
??方圓地產首席分析師鄧浩志認為，南沙缺少的是利好落地，比方說產業引進，人才引進，與港澳的合作引進等。面臨的最大問題是也利好的落地，需要改進的也是這方面，這些動作太慢瞭，要加快開發的速度。否則南沙的樓市樓價就是泡沫，沒有產業意味著沒有經濟，沒有人口，住宅的空置率就太高瞭。
??後市
??南沙樓市結構將從投資型變為自住型
??合富地產經濟研究院院長龍斌
??龍斌分別談到瞭南沙自貿區對廣州樓市和廣州經濟的影響。樓市方面，廣東自貿區的獲批，對購房者的心理預期會起到非常良好的作用，他們對南沙樓市的信心會極大地增加。自貿區將來會有特殊的政策，經濟、基礎設施也會獲得發展，包括一些對外的開放程度也會更高。這種預期的作用非常大，將帶來一種十分明顯的效應：首先投資性的購房行為會集中到南沙這邊，南沙的成交量會迅速上升。這幾天保利在那邊的盤就賣得很好，其他的樓盤也賣得不錯。而從樓價來看，南沙那邊的房價會得到非常大的推動力。但是因為供應量非常大，南沙樓價在很短的時間內會非常平穩。隨著市場被激活，很快就能看到南沙樓價的上漲，估計在半年之內，會上漲10%至15%，也有可能更高。
??從經濟角度來說，廣州目前的經濟中心是天河，蘿崗和新黃埔也因總部集中，產值高，算是經濟中心。就是說目前廣州經濟來自東邊的力量非常強。而南沙自貿區會在短時間內看到經濟發展的效應。自由貿易、物流業、航運業、港口業以及區域金融創新的發展，會帶動大量資金，大量企業以及人才進駐。除瞭對經濟產業結構產生影響之外，南沙自貿區的誕生還會對整個廣州的人口流動、財富構成產生影響。也就是說，可能南沙樓市結構今後將會從投資型變為自住型。
??南沙投資者應將目光放在長線投資
??廣州知名地產專傢鄧浩志
??雖然自貿區並不包括整個南沙，隻是龍穴島或周邊一些區域，而且區內並無房地產項目，但消息也會對南沙整體樓市產生積極影響。他表示，短期內，南沙樓價將有10%～20%的上漲，預計成交量提升20%。自貿區政策一旦落實，除瞭樓市的漲幅，對投資客的心態也會產生影響。鄧浩志認為，南沙成立自貿區，對自住客不會有太大影響，但會吸引更多的投資客介入。但是由於當前南沙的產業結構還沒有搭建起來，起碼還要5到8年才能完全成型，南沙仍然需要用長遠目光去看待。因而他建議除瞭關註短期的價格上漲之外，投資者更應該將目光放在長線投資上。
??盡快出貨比趁機漲價更理性
??廣州知名地產專傢肖文曉
??畢竟南沙樓市此前已經歷多番炒作，但目前南沙庫存高企，對於房企而言，借機盡快出貨比趁機漲價顯然更理性。一直以來，南沙區並不缺利好，政策利好的最終兌現，才能夠真正帶動南沙房地產市場走旺。自貿區獲批瞭，如果接下來沒有實質性的進展，過段時間之後，投資客的熱情依然會冷下來。雖然短期內對樓市有一定的促進作用，但長遠來說，還是要看政策最終的兌現情況。
??買傢聲音
??賈女士：南沙太遠買房自住不現實
??賈女士最近正在考慮買一套90平方米左右的自住房，因為工作地點在海珠區，她之前一直在海珠和番禺兩個區域搜羅合適的樓盤。聽說南沙獲批自貿區之後，周末也跟風去南沙看瞭一些樓盤。賈女士說，因為她還是想買來自住，南沙的房價雖然比海珠番禺都低，但是離上班的地方太遠瞭，加上自己現在還沒車，如果住在那裡會非常不方便。她說，現在是在番禺市橋租瞭一套房子，每天花在上下班的時間都要2小時以上，如果住在南沙，就不知道要多久瞭。
??劉先生：對南沙未來充滿期待要買房就趕緊
??劉先生名下有一套已經還完房貸的房子，他在央行出臺9·30房貸新政之後，立馬又去南沙買瞭一套，原因是他好幾個月前就聽說南沙會是下一個自貿區這件事情，他的朋友們也都在考慮去南沙買房做投資。在劉先生的投資觀念裡，投資樓市一直是最保險最靠譜的一種方式。這次他對南沙未來的發展有很高的期待，覺得房產升值的空間會非常高。劉先生說，現在國務院已經正式批下來南沙是自貿區瞭，估計那邊的房價離大漲也不遠瞭，得趕緊再去買一套才行。
??鐘先生：爭取在春節前買套南沙的房子
??鐘先生傢住天河區，手裡除瞭天河的那套自住房，在蘿崗也買瞭一套。今年由於行情不好，鐘先生那套蘿崗的房子虧損瞭幾十萬。他對樓盤的選擇比較挑剔，要求是大型社區，綠化好，而且必須是一手樓。今年這幾十萬的虧損讓鐘先生寒瞭心，已經轉手將蘿崗的那套房子賣瞭出去。12號國務院的批文一出來，他又開始對南沙的樓盤動瞭心，覺得投資南沙樓市應該不會錯瞭。並且南沙那邊環境好，就算是今後退休瞭拿來自住也不錯。鐘先生計劃這周末就報名一個南沙的看樓團，爭取在農歷新年之前買下來一套。
??投資對比
??短期投資 前海、橫琴實力更突出
??長期發展 南沙潛力更勝一籌
??在此前廣東申報的自貿區方案中，采用的名稱是粵港澳自貿區，後改為廣東自貿區。雖然方案細則暫未披露，但按之前披露的版本，廣東自貿區由四個區域組成，其中廣州南沙新區面積最大，另外三個區域是珠海橫琴、深圳前海，以及廣州白雲機場保稅區。這四個區域的規劃面積總計超過930平方公裡，南沙新區占據其中的大半。自貿區給不同板塊所帶來的效應不盡相同，對於眾多投資者來說，大傢最關心的是，誰更有實力？
??高力國際咨詢服務部董事陳厚橋認為，這幾個板塊究竟哪個更具實力，得從多方面來看。在區位上，前海和橫琴分別緊鄰香港、澳門，優勢比南沙更明顯。從城市級別來說的話，前海和南沙均處於一線城市內，抗風險能力強。而從短期的投資價值來論，看好前海和橫琴；但從長遠來說，南沙面積足夠大，占據瞭廣東自貿區板塊的大半，發展潛力更勝於前海、橫琴。
??目前，相比南沙，前海、橫琴受到的關註明顯更多。南沙新區是要打造成為粵港澳全面合作示范區，前海是要打造成為粵港現代服務業創新合作示范區，而橫琴則是要建設成為粵港澳緊密合作示范區。
淡水房屋借款
??南沙
??樓市價格處於低位
??信貸銀行任何問題免費諮詢2月成交均價10011元/平方米
??南沙新區在這幾個板塊中，起步是最晚的。雖然有開發區的底子，獲批國傢級新區也已有兩年之久，但一名熟悉珠三角地區招商引資的人士評價，相比前海、橫琴，南沙的吸引力相對一般，基礎配套跟不上，目前不少在南沙的港資企業，都是很早之前就已經落戶的。那會兒是因為成本低，所以轉移過來，但現在暫未有更好的政策。
??前海
??樓價直逼4萬/平方米
??做中國南部的金融中心
??前海的使命，更多是發展以跨境人民幣創新為核心的現代服務業，支持香港的繁榮穩定。這也讓前海的政策制定全面向港資企業傾斜。就在廣東自貿區批復前夜，前海剛公佈瞭50條深港合作政策，作為主打現代服務業的前海，計劃到2020年港資服務業規模突破1000億元。作為特區中的特區，前海的面積隻有14.9平方公裡，但它對港資企業的吸引力已經展現。按前海方面最新發佈的數據，去年年底前海的港資企業是162傢，今年突破1000傢，增長瞭五倍。
??橫琴
??部分樓盤價格超4萬/平方米
??未來有望再造一個“澳門”
作為澳門“後花園”的橫琴，目前房價相比港澳低60%左右，升值潛力較大。自貿區消息公佈的第二天，橫琴一樓盤吸引瞭近千人到場看樓，其中澳門人占瞭絕大多數。部分樓盤價格超過4萬元/平方米。截至今年11月中旬，橫琴新區已經登記註冊的澳門投資企業204傢，用地項目43個；橫琴新區商業地產購買者6成以上為澳門居民。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-19/07465951492418305311128.shtml
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